2025下半年有多個新盤相繼收樓入伙，亦代表著一眾業主急不及待規劃裝修、添置傢俬之前，要迎來關鍵的一步 ——「驗樓」。香港近年新盤的建築質素時有參差，交樓標準未必盡如人意。裝修佬提供一個全面的新樓驗樓攻略，從核心檢查重點到必備工具，協助業主確保發展商在保修期內「執漏」妥當，做到真正安枕無憂地入伙。
把握執漏黃金期
一手新盤的最大優勢，在於發展商提供的「執漏保修期」。根據法例，業主在收樓後通常有6個月期限，可就單位內的非人為損壞或瑕疵，書面要求發展商自費維修。
這個黃金期是作為業主最重要的權利。收樓當天發展商會提供一份「缺陷清單」(Defect List)，驗樓程序隨即展開。若錯過期限才發現問題，維修費用便需自理。因此，收樓初期的徹底檢驗，絕對是明智之舉。
驗樓三大關鍵
驗樓項目繁多，但可歸納為三大核心範疇，其中「水」的問題最為關鍵。
1. 防水工程
漏水是新樓最棘手的瑕疵，維修反覆且可能影響鄰居。檢查防水是驗樓的首要任務。
- 廚房與浴室：將洗手盆和鋅盤儲水，檢查盤底及喉管有否滲漏，再放水觀察去水是否順暢。用花灑噴射淋浴間四周，檢查牆壁與門邊有否滲水。
- 窗戶與露台門：檢查所有門窗的防水膠邊是否完整貼服，可潑水測試窗框有否滲入水漬。同時留意玻璃有否崩裂或氣泡。
- 天花與外牆喉管：揭開假天花檢查喉管與石屎有否水漬。用鏡觀察外牆喉管，特別是冷氣機去水喉，確保沒有滲漏。
2. 結構與造工
手工瑕疵會影響單位耐用度和美觀，及早執漏可省卻未來維修開支。
- 空心磚 (空鼓)：用金屬棒輕敲瓷磚，聽聲辨別「空心磚」。浴室花灑附近的空心磚尤其需要注意，因濕氣易致剝落甚至滲漏。
- 平整度與垂直度：用平水尺檢查地板、窗台、門框是否水平或垂直。
- 門窗開合與安裝：反覆開關所有門窗，測試是否順暢。檢查螺絲、鉸位及門鎖是否穩固，並留意門縫大小。
- 表面瑕疵：細看牆身油漆、地板、廚櫃等有否刮痕或崩花。不顯眼的角落如工人房亦不能忽略。
3. 電力與家電
現時新盤大多附送家電，驗收時必須逐一測試。
- 電源插座：使用帶顯示燈的插頭 (或手機充電器) 逐一測試全屋所有電源插座。
- 家電測試：開啟所有附送的電器試用，測試基本功能，例如冷氣和雪櫃是否夠凍、洗衣機能否正常入水和排水。
- 核對品牌型號：取出售樓書，核對所有家電、潔具等品牌及型號是否與說明書一致。
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驗樓必備工具清單
自行驗樓，準備一套齊全的工具能事半功倍。
工具 | 用途 |
售樓說明書 | 核對單位間隔、尺寸、用料及附送家電。 |
驗樓清單/筆記本 | 系統性地記錄檢查項目，避免遺漏。 |
手機/相機 | 拍照及錄影存證，方便日後跟進。 |
告示貼 (Memo Pad) | 在瑕疵位置貼上標記並寫上問題。 |
拉尺/捲尺 | 量度單位實際尺寸。 |
平水尺 | 檢查地台、窗台、牆身等是否水平或垂直。 |
金屬棒 | 輕敲牆身和地台，檢測「空心磚」。 |
電筒 | 檢查假天花內、櫃底等暗角。 |
帶顯示燈的插頭 | 快捷地測試全屋電源插座。 |
濕度計 | 以數值量化牆身濕氣，客觀地測試滲水問題。 |
可擦拭箱頭筆 | 在玻璃、瓷磚上記錄瑕疵，事後可擦除。 |
水桶及廁紙 | 測試地台去水；廁紙可用於測試馬桶沖力及檢查微細滲漏。 |
長柄鏡子 | 安全地檢查外牆、窗頂等位置。 |
梯子 | 方便檢查天花、高處的櫥櫃等。 |
為免遺漏，可參考消費者委員會的清單逐一檢查。
位置 | 檢驗部分 |
浴室 | 1. 揭開假天花，檢查渠管或石屎結構是否有滲水。 |
2. 假天花上是否遺留建築垃圾。 | |
3. 測試來去水系統及地台去水是否運作正常。 | |
4. 地台斜水是否足夠，方便去水，沒有積水。 | |
5. 潔具 (如馬桶、洗手盆) 是否有花痕或裂紋。 | |
廚房 | 6. 測試來去水系統是否運作正常。 |
7. 潔具 (如鋅盤) 及廚櫃是否有花痕或崩壞。 | |
8. 確保爐具及煤氣等運作正常。 | |
露台/工作平台 | 9. 測試來去水系統是否運作正常。 |
10. 欄杆是否穩固，合乎安全標準。 | |
其他 | 11. 確保所有電器及電掣運作正常。 |
12. 櫃面是否有花痕或損壞。 | |
13. 鋁窗的螺絲是否齊全，是否有防水膠邊，窗鉸是否安裝穩妥。 | |
14. 大門及房門門鎖是否運作正常，門框是否對齊。 | |
15. 牆磚及地磚是否平直、有否裂紋，油漆是否平滑。 | |
16. 石屎、泥水批盪是否平直。 | |
17. 所有玻璃是否有花痕或氣泡。 | |
18. 木地板是否有花痕及明顯色差。 | |
19. 核對售樓書所述的傢俬或電器品牌及型號是否正確。 |
自行驗樓 vs. 聘請驗樓師
- 自行驗樓：優點是省錢。缺點是需具備相關知識和時間，否則在定義瑕疵時易與發展商產生爭拗。
- 聘請驗樓師：優點是省時省力，其專業報告在交涉時更具說服力，並能用儀器找出潛在問題。
提交報告與覆檢
驗樓後，立即將「缺陷清單」提交予發展商。當發展商通知執修完成後，業主必須進行覆檢。
覆檢時，應根據當初的紀錄和照片，逐一核對問題是否已妥善處理。切勿輕信告示貼被撕掉就代表已解決。對於滲漏等重要項目，建議聘請專業人士以儀器確認問題已根治。只有業主對所有執修結果都滿意後，才算真正完成收樓。
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