2024年第4季銀主盤存量

樓市撤辣後二手樓價指數不升反跌，銀主盤數目也持續增加，最新統計顯示，銀主盤存量再創新高，截至2025年1月底最新報410個，是創2007年11月433個後的17年高位，銀行加速清貨，對樓市構成一定壓力。

最新統計顯示，銀主盤總存量從2024年第3季的356個上升至410個，上升約15.1%，並打破2008年金融海嘯期間最高位316間，但過去十年多間銀主盤一直處偏低水平，甚有一度長時間每季均不足百宗，因此近期數量回升至300多宗便出現「明顯」上升的情況。

事實上，若與03年第二季4,225個高峰期相比，目前數量不到當年的十分之一(只有約9.7%)，比起從02年第一季至2024年第三季平均每季約624個亦低約34%。

2024年第四季銀主盤住宅比例

2024年底公營房屋銀主盤存量69個，較2023年底的60個上升15%，而2024年底私人住宅存量191個，按年微跌3.0%。因為公營房屋銀主盤存量增加，所以推動整體住宅存量微升，由2023年底的257個上升至2024年底的260個。

單以私人住宅物業計算，放售價以逾500萬元以下為主，數目由第三季的99個下調至第四季最新96個，按季減少9個(或跌約3%)；而升幅最大的是放售價為1,000萬至2,000萬的銀主盤，數目由第三季的14個上升至第四季的18個，按季增加4個，正因第三季「基數」低，令第三季出現約29%的升幅。

而在第4季期內新增的私人住宅銀主盤，數量以500萬以下物業居多，按季增加47個(如圖藍色顯示)，增幅達47%；而增幅最大的則是1,000萬至2,000萬物業，按季新增15個，增幅達107%(如圖紅色顯示)。2024年第4季總共新增106個私人住宅銀主盤，而期內售出或銀主收回的數量則有104個。

2024年第4季2,000萬以上的私人住宅銀主盤售出個案共11宗，主要為實用面積1,000呎以上的大型單位，當中4宗的成交價低於業主買入價，蝕幅介乎6%到46%不等，有6宗的成交價高於業主買入價，賺幅介乎41%到2.01倍不等。

蝕幅最大是九龍塘珏堡低層複式H室，實用面積1,615呎，原業主於2012年以3,543萬元買入，其後銀主以2,200萬元放盤，最終成交價僅1,900萬元，帳面蝕讓46%。賺幅最大是灣仔星域軒1座高層C室，實用面積827呎，原業主於2000年以823萬元買入，其後銀主以2,880萬元放盤，最終成交價2,480萬元，帳面賺2.01倍。

銀主盤短炒獲利個案

事實上，市場上亦不乏銀主盤短炒獲利真實個案，2024年年尾，荃灣朗逸峯5座低層A室，實用面積達1,158方呎，擁有4房1套及士多房的間隔，以銀主盤形式連同車位以1,118萬元售出，實呎價格為9,655元。買家收樓後，隨即將該物業以1,380萬元放盤，最終以1,298萬元不連車位轉手，實呎價格達到11,209元。意味著該單位在約5個月內升值了180萬元，增幅達16%。

青衣翠怡花園5座低層H室，實用面積467平方呎，屬於2房間隔，以448萬元易手。原業主於銀主盤市場以352萬元購入，翻新後轉售，持貨約7個月，帳面獲利96萬元，期間升值27%。

而物業投資者Ken Sir呂宇健亦睇好銀主盤短炒獲利，於今年年頭斥資1,385萬元FULL PAY買入一擎天半島銀主盤，單位為6座中層戶，實用面積632平方呎，呎價約21,915元。呂宇健表示，單位將會用作短炒投資，預計稍後樓市出現小陽春後，將會提價至1,600萬元放盤，提價幅度大約15%。

購買銀主盤是否存在風險

隨著銀主盤存量上升，銀主盤的議價空間亦擴大，不少買家期望在銀主盤市場「執平貨」，但購買銀主盤是否存在風險呢？

買賣銀主盤的流程與普通業主盤其實大同小異，唯一要注意的是，部分銀主盤一旦簽了買賣合約後，即使後來律師發現產權問題，合同雙方也必須完成交易，否則視為違約，並須作出賠償。不過，上述情況相對罕見。

買家最好先委託律師樓向第一法定押記人借契查閱，通常第一押記在拍賣銀主盤前會允許準買家透過律師樓借契查閱，如果查閱的結果顯示第一押記人是銀行，那麼買家就不用擔心了，因為樓契已由銀行保管中。

其次，不少銀主盤面對「釘契」問題，即前業主因債務問題而被債權人在樓契加註。如果釘契與賣家個人有關，比如賣家有第二三四按，或有私人訴訟在身，這些都不會影響按揭。但如因拖欠管理費、差餉等而令物業被打釘，銀主盤合約中會列明賣方不會負責這些費用，而買家需要支付相關費用解釘後，才可向銀行申請按揭。

另外，由於銀主盤收樓需時，令單位空置時間較長，形成室內質素或會參差不齊，如缺保養，日久失修，影響物業的衛生及質素。這類銀主盤定價相對較低，而準買家也要預留資金進行翻新。

※以上是2025年2月的資訊，如想知道最新消息與資訊，請聯絡 盈置地產NetgentProptech 。