銀主盤無契=做唔到按揭？一文認識「釘契」原因

先前文章講解銀主盤按揭事項需要注意的地方，以及驗樓檢查單位狀況。但原來樓契業權亦有可能影響按揭批核，甚至機會需要有機會需要一次過付清款項、或導致「撻訂」被沒收訂金，或打官司的情況。今日smartME會詳細同大家講解樓契常見問題，以及如何確保銀主盤樓契齊全穩妥，令你買得安心又放心！

欠缺樓契不能承造按揭？

銀主盤一般以公開拍賣形式出售。如競投者於拍賣時成功投得物業，需即時簽署正式買賣合約及相關文件，並即時繳付訂金予賣方。如買家於競投或簽約後才發現樓契不齊想反悔，那已為時已晚。

其實銀主盤與其他二手物業買賣一樣，買家可以向銀行申請按揭，並不會因為購入的是銀主盤而需要支付較高利息。但倘若業權欠妥，便有機會不能承造按揭。買家到時亦只能一次過付清款項，或「撻訂」被沒收訂金，甚至賣家亦有權追討日後再賣樓時的差額損失。所以大家緊記於簽訂合約前應全方位了解自己心儀的物業，檢查樓契的情況！

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半契問題

「半契」即住宅物業有多於一個業權人，而業權是與其他業權人共同持有。如果當其中一名業權人抵押物業向財務機構貸款，最終卻無力償還，會被債權人沒收其部分業權。如果新買家買入單位是作收租用途，事前必須與其餘的業權人商討遷出並共同出租物業；或協議出租單位平分租金。但如果買家想統一物業業權，則要向所有業權共同持有人提出收購；若新買家與業權共同持有人未能達成共識，或許需要經法律途徑處理。

無契問題

「無契」即賣方未能向買方提供完整樓契或樓契中缺少重要文件的物業。當樓契文件不齊全，買家將難以向銀行承造按揭。因為銀行在提供按揭時，通常會要求物業的樓契齊全，以確保買家擁有清晰的業權。在這個情況，買家要作好心理準備，有可能需要一筆過付清樓價。不過買家其實也不用過份擔心，即使樓契遺失有部份銀行仍有機會考慮承造按揭。業主可找律師宣誓遺失樓契及說明原因，但條款也相對嚴謹，能成功承造按揭的案例很少。

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釘契問題

「釘契」的意思是指物業或業主有未處理好法律訴訟，而構成產權負擔，令物業難以出售。

釘契資料能從物業查冊中得知，可分為兩種：

1. 與原業主個人有關

原業主有機會因個人問題，而導致其物業被釘契。當中例子包括原業主的個人債務問題、拖欠管理費，或業權糾紛等。買家應在交易前尋求法律意見，徹底檢查物業的業權狀態，以避免未來的法律糾紛。

2. 與物業有關

包括拖欠政府費用或因物業僭建問題而被「釘契」。有些銀主盤合約中會列明賣方不會負責相關欠款，買家要先清還債項才能「解釘」。解釘過後，才可向銀行申請按揭。

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銀主盤之所以有可能會出現釘契問題，通常是因為以下的原因:

業主欠債:
- 如果因欠債而被入稟追討，法庭會先將物業充公，並登記到樓契上。業主如果打算賣樓，則須要於簽署「正式買賣合約」前清還債項。到簽約當日，業主如若仍未解釘，買家有權取消交易，並可向業主追償違約損失。
拖欠管理費：
- 如果業主拖欠管理費，只要業主立案法團或管理公司有理由相信業主無意繳還款項，便可通過法律途徑提出訴訟，申請拍賣單位追討欠款，物業便會因此被「釘契」。
拖欠政府費用:
- 如果業主拖欠費用如差餉、地租等，政府有權將警告信登記在土地註冊署，更有可能收回物業。當物業成功出售，該收益會提前償還給政府。
違犯建築物條例:
- 如有僭建、危險建築物、結構性改動違反建築物條例。屋宇署可以因應情況發出改建令、清拆令或封閉令。這此檢控將會被註冊到樓契上，直到業主按時解決問題才可「解釘」。
違反大廈公契:
- 如私自飼養動物、或將住宅物業改成商業用途、改建劏房單位、擅自分租等。業主立案法團可按照法律途徑提出訴訟，查冊上亦會顯示相關內容。
業權糾紛:
- 如遺產及婚姻等問題容易引起業權訴訟，此類訴訟也有可能令物業被「釘契」。

銀主盤的成交期一般比較短，要完成解釘並同時向銀行申請按揭，時間上較為緊湊。如成交前按揭未能批核，買家就只能一次過付清款項或「撻訂」被沒收訂金。但大家也不必過份擔心，下面即將會教大家如果確保樓契無問題，咁就自然沒有上述煩惱了！

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如何確保銀主盤樓契無問題？

買家最好預先委託律師查閱目標單位的樓契，確認樓契齊全及業權穩妥。並就該物業進行土地查冊，看看物業是否存在「釘契」問題。假如「釘契」問題仍未解決，買家更應了解有關產權負擔所帶來的風險及額外成本。

在進行物業買賣前先尋求法律意見，確認物業沒有未解除的法律問題。事前做足功課，就可以買得安心又放心！