香港樓價節節攀升，為了一圓置業夢想，許多人都會選擇按揭貸款，希望能以最少的首期盡快上車。然而，銀行不會不顧風險地批出貸款，為確保申請人的還款能力，一般會要求申請人通過壓力測試。不通過測試的話，申請人便不能獲得最理想的按揭成數，銀行更可能因而拒絕批核貸款。到底壓力測試的要求是甚麼？有何辨法「避壓測」？今期smartME就帶大家全面了解壓力測試要求，教大家4種方法避開壓測！

壓力測試

壓力測試是銀行評估申請人供款能力的計算方法。從2010年起，金管局要求銀行在批核按揭時為申請人進行壓力測試，以作審批按揭的條件。壓力測試計算的是申請人「供款佔入息比率」（DTI），測試具兩個要求：

1. 在現時利率下，申請人DTI少於5成，即每月供款額是入息一半或以下
2. 按現行規定，假設現有按揭利率增加2%， DTI不能超過60%

銀行在評估時會考慮不同因素，如申請人另有未供完按揭、物業作出租用途等情況下，則會逐步增加DTI要求。若最終未能通過壓力測試，銀行或會減低放貸成數，甚或拒絕申請。

入息計算

既然入息是壓力測試的主要條件，如何計算自身入息便成為申請人的一大難題。擁有固定入息在計算DTI時自然是最方便，只要能提交3個月的收入證明即可。僱傭合約中列明的花紅、雙糧、津貼等薪酬福利，同樣可計算在入息之內。然而，非固定受薪人士的收入不穩定，銀行一般會要求提交更長期的入息證明。特別是對佣金的要求更為嚴格，會按收入波動性將佣金收入打折扣計算，依賴佣金收入的人士亦不能申請9成按揭。

除此之外，租金收入亦可列入計算。一般而言，租約已打釐印的情況下，租金的7成會被視為收入。若未打釐印或是待出租的話，銀行會以「擬租金收入」計算，只有6成租金能計算作收入。另外，申請人如有兼職及副業等額外收入，只要能證明這些收入屬定期而穩定，保留了足夠的紀錄及單據，並有定期向稅局上報額外收入，那銀行通常也會接納額外收入作計算。

若然發現自身入息不足以通過壓力測試的要求，申請人也不需要放棄按揭申請，可以考慮增加擔保人。擔保人的收入將會直接疊加於入息計算中，合併兩份收入後自然更容易通過壓測。不過，須注意擔保人只可以是近親，即夫妻、父母、兄弟姐妹等。

「避壓測」

壓力測試提高了申請人買樓的難度，但亦有方法可以「避壓測」，即使不通過測試同樣可申請到按揭。「避壓測」並非指申請人不須進行壓測，而是指壓力測試的2項要求中，假設利率上升的計算毋須進行。只要申請人的DTI低於50%，銀行便可以提供按揭貸款。不過，部分銀行或仍會進行壓力測試以作評估，在這種情況下，不通過壓力測試不會被銀行拒絕申請，但有可能會被調整保費要求。

1. 首置人士

在「波叔plan」之下，容許首置人士「爆壓測」，亦即是申請人不一定要滿足壓力測試，只要申請人名下不持有住宅物業便能擁有首置身份。換言言之，業主可提前甩走舊物業，即可回復首置身份。

2. 居屋申請

無論是白表，還是綠表居屋，政府為所有居屋擔保30年，在擔保期內，申請人毋須進行壓力測試。當擔保期已過，申請人便須重新提交收入證明及通過壓力測試。

3. 呼吸plan

「呼吸plan」是發展商旗下財務公司提供的按揭，由於不須入息審查便可獲批貸款，被人認為是有呼吸的人均能成功申請。近年更出現了「半呼吸」，亦即是會進行入息審查，但仍不須通過壓力測試。

4. 定息按揭計劃

在計劃之下，即使未來按揭利率上升，參與計劃者的供款利息也不受影響。由於壓力測試主要是評估申請人在加息時的還款能力，而定息計劃的利率並不隨加息周期改變，因此申請人毋須通過壓力測試。

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