辛辛苦苦供款數十年，終於能向銀行贖回物業樓契。然而，部分業主或會考慮再為物業進行按揭。為何業主要重回供款生活？重新按揭的情況會與置業按揭相同嗎？帶有這些疑問的你，便千萬不要錯過今期smartME的介紹！

何謂現契套現？

「現契套現」又稱「重按」或「翻按」，意思是重新抵押已完成供款並取回樓契的物業（現契樓），以此再次向銀行借貸。一般而言，申請現契套現是為了現金周轉，特別是銀行提供低息優惠時，財務安排能更靈活。無論是申請移民，還是為子女供首期置業，現契套現都可謂一個好方法。另外，亦有業主不想花錢寄存樓契於律師樓或保險箱，又怕存放在家中較危險，故寧願重新按揭，將樓契抵押在銀行內。

申請現契套現的步驟與一般按揭差別不大。另外，除非是較舊的唐樓等，銀行一般不會特別驗樓，若須驗樓，則會在簽署按揭貸款信後，銀行安排驗樓，通過驗樓後，申請人再到律師樓簽署按揭文件。現契套現大致流程如下：

1. 準備文件

包括申請人的住址證明、樓契、入息證明、身份證

2. 提交按揭申請表

除了直接向銀行遞交申請表，申請人也可透過按揭中介遞交申請表

3. 到銀行指定的律師樓處理手續

若須驗樓須在律師樓簽署按揭貸款信後，待驗樓結束後再到律師樓處理剩餘手續。須帶備相關文件，提交樓契，並簽署按揭貸款信、按揭文件等

4. 獲取貸款

完成整個程序後，大約須時1個月便能獲取貸款，銀行會透過律師樓過戶貸款予申請人

貸款額可達多少？

現契套現不能使用按揭保險最多供9成的做法，最終可獲多少貸款視乎申請人的個人狀況而定。由於大多現契樓已經歷長年的的供款，業主年紀或較大，甚或已退休，沒有收入來源。如此的申請人狀況下，銀行按揭成數最高為4成，部分銀行或會進一步縮減成數至2成半。相反，若申請人仍具工作能力，能提供入息證明，則有銀行願意批出8成貸款。

同時，如果申請人另有尚未完成供款的物業按揭，現契套現的按揭成數則會再被扣減1成。另外，「波叔plan」放寬了按揭保險成數，但措施不適用於現契套現，申請人只可使用按揭保險舊制。在申請人有入息的情況下，樓價600萬以下的物業最高成數為8成。

還款年期

還款年期同樣與置業按揭相同，還款期最長可達30年。然而，銀行會以「75減」計算，即以75扣減申請人的歲數，亦有銀行會以「80減」作計算。由於不少完成供樓的申請人較年邁，還款期自然較短，每月供款負擔亦會較高。若擔心還款期問題，申請人可考慮增加年輕的擔保人，「75減」便會以擔保人的年齡作計算，還款期或能達至30年。除此之外，樓齡亦是計算的其中一個要素，同樣採用「75減」作計算，若樓齡超過45年，無論有否以年輕人作擔保，還款期同樣會被縮減。

不過，若申請物業套現的目的是為子女的新物業繳交首期，申請人便須留意盡量不能以子女為擔保人。因為，子女成為父母物業擔保人後，他們的按揭成數將會受到影響，或會阻礙置業計劃。

注意事項

• 聯權持有

若物業屬聯權持有，銀行審批時會以所有業主的總入息及總債務，作計算壓力測試的數字。因此申請前須留意其他聯名業主，以及擔保人的債務問題。另外，如要申請高成數的按揭，所有業主均須為近親關係。若按揭成數不足6成，部分銀行或容許只讓其中一名業主作借貸人，其他業主的入息及債務皆可不被計算。

• 違規建築

雖然，銀行鮮會進行驗樓，但萬一在驗樓期間發現物業存有違規建築，銀行估算物業價值時，會計算將單位還原的成本，再以樓價減去成本，作貸款金額的參考，所以存有違規建築的物業按揭金額會較低。另外，銀行或會要求業主簽訂承諾書，若物業因違規建築觸發任何法律問題，業主須自行負責。

• 遺失樓契

如果遺失了樓契，在申請時很大可能會被拒絕批核貸款。申請人可先到土地註冊處（田土廳）宣誓，申請「核證副本」，每份文件須約300元。同時，樓契文件越多，律師費亦會越昂貴。完成「核證副本」申請後，才到銀行申請貸款。不過，無論要否申請現契套現，也建議遺失樓契的業主申請「核證副本」，以免未來子女繼承業權時出現問題。